상가임대차보호법, 주택과 다른 3가지 핵심 차이점 총정리

 

상가와 주택 임대차보호법은 어떻게 다를까?
계약 갱신, 권리금, 보증금 보호 기준 등 핵심 3가지 차이점과 상가 임대 시 주의사항을 알아보세요.

상가는 상가고, 주택은 주택이니까 다르지 않을까?
“주택임대차보호법이랑 상가임대차보호법은 거의 비슷한 거 아닌가요?”

부동산 임대차계약을 처음 접하는 사람이라면 이렇게 생각하기 쉽습니다.
하지만 주택과 상가는 보호받는 방식부터 적용 기준까지 상당히 다릅니다.

특히 상가 임대차 보호법은 상가에서 생계를 이어가는 자영업자들의 권익 보호를 위해 만들어졌습니다.
즉, ‘거주’가 목적이 아닌 ‘영업’이 목적이라는 점에서
법의 취지와 보호 범위 자체가 다릅니다.

이번 글에서는
✔️ 상가임대차보호법이 무엇인지,
✔️ 주택과 어떤 점이 다른지,
✔️ 상가 임대 시 반드시 알아야 할 3가지 핵심 차이점과 주의사항을
자세히 알아보겠습니다.

상가임대차보호법이란?
상가임대차보호법은
상가건물에 세 들어 영업하는 임차인을 보호하기 위해 제정된 법입니다.

주요 목적은 다음과 같습니다:
- 임대인의 일방적인 계약해지 방지
- 권리금 회수 기회 보장
- 일정 기간 안정적인 영업 환경 유지
- 임차인의 권리를 명확히 보호

주거용 부동산을 보호하는 ‘주택임대차보호법’과는 적용 대상과 방식이 완전히 다릅니다.

상가와 주택 임대차의 법적 차이점 3가지
1. 계약갱신 요구권: 10년 보장 vs. 2년 보장

구분	상가임대차보호법	주택임대차보호법
갱신요구권 기간	최대 10년	최대 2년 + 2년(계속거절금지)
임대인의 거절 가능 여부	엄격히 제한	비교적 넓은 사유 인정

 

상가의 경우, 임차인이 원하면 최장 10년까지 계약을 연장할 수 있습니다.
이는 창업자들의 영업 안정성과 투자 회수 기회를 보호하기 위한 장치입니다.

반면 주택은 기본 계약기간 2년에, 임차인의 거절을 임대인이 특별한 사유 없이 하기 어렵게만 규정되어 있습니다.

✅ 요약: 상가 임차인은 10년까지 영업 가능, 주택은 4년 정도가 일반적입니다.

2. 권리금 보호: 상가만 보장, 주택은 해당 없음
주택에는 존재하지 않는 ‘권리금’ 개념이
상가에서는 매우 중요하게 작용합니다.

권리금이란?
상가의 입지, 단골 손님, 인테리어, 브랜드 가치 등
영업상 이점에 대해 후임자에게 받는 금전적 대가입니다.

상가임대차보호법 제10조의4는
임차인이 권리금을 회수할 기회를 가질 수 있도록
임대인이 부당하게 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다.

예를 들어,
임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금을 받고 나가려고 할 때
임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절하면
손해배상청구가 가능합니다.

✅ 요약: 상가 계약에서 권리금 조항은 필수! 주택 계약에는 적용되지 않음.

3. 임대차보호 대상 기준: 보증금 기준 상이
상가와 주택은 모두 일정 기준 이하의 보증금일 때만
임차인을 보호하지만, 그 기준이 완전히 다릅니다.

구분	보호 대상 보증금 기준 (2024년 기준, 서울 기준)
주택	3억 1천만 원 이하
상가	6억 1천만 원 이하

 

이 기준을 초과하면
임대차 보호법의 일부 조항이 적용되지 않거나 보호 대상에서 제외됩니다.
즉, 상가는 주택보다 더 높은 보증금도 보호 가능하다는 점이 다릅니다.

✅ 요약: 상가는 보증금 6억 이하까지 보호, 주택보다 보호 범위 넓음.

상가 임대 시 반드시 주의해야 할 점
1. 계약서에 사업자등록증 명시 여부 확인
사업자등록 이전이라도
임차인이 해당 공간을 영업용으로 사용할 의사가 있다면
법적 보호를 받을 수 있습니다.
하지만 분쟁을 줄이기 위해
계약서에 명확하게 영업 목적을 기재하는 것이 좋습니다.

2. 등기부등본 확인 및 확정일자 확보
임대차 계약 후 확정일자를 받으면
해당 임차권을 제3자에게도 주장 가능합니다.
또한 건물주가 부도를 맞아도
보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

3. 권리금 조항은 반드시 서면화
계약서에 권리금 항목을 명확히 포함하고, 추후 양도 조건까지 명시해두면
분쟁을 줄이고 권리금 회수권을 명확히 할 수 있습니다.