보증금 못 돌려줄 것 같은 집주인? 사전 대처 방법 총정리!

 

전세보증금 못 받을까 걱정된다면?
집주인이 보증금을 돌려주지 않을 상황을 대비해 미리 준비해야 할 핵심 정보와 대처 방법을 정리했습니다.

“집주인이 보증금을 못 줄 수도 있다는데, 나 이사 가도 되는 걸까…?”
전세 계약 만료가 다가오는데, 집주인이 이상하게 연락을 피하거나 집이 경매로 넘어갔다는 얘기를 듣는다면 정말 불안하죠.
실제로 보증금을 제때 돌려받지 못한 전세 세입자 사례는 최근 몇 년 사이 급격히 늘어났습니다.

오늘은 보증금을 못 돌려줄 것 같은 집주인을 만났을 때, 임차인이 할 수 있는 사전 대처 방법을 차근차근 정리해 드릴게요.

1. 보증금 반환 불안, 어떻게 판단할까?
보증금을 제때 돌려받지 못할 가능성을 사전에 예측하는 것이 중요합니다.
다음과 같은 상황이라면 주의가 필요합니다.

- 집주인과 연락이 잘 닿지 않거나 계속 미룹니다.
- 주택에 근저당, 압류, 가압류가 잡혀 있는 상태입니다.
- 주변 시세 대비 너무 낮은 전세 가격을 제시했습니다.
- 계약 만료가 가까워지는데 새로운 임차인을 구하지 않고 있습니다.

이럴 경우, 보증금 반환에 문제가 생길 수 있는 위험 징후로 판단해야 합니다.

2. 사전 예방책: 계약 전 확인 사항
전세 계약을 체결하기 전에 아래 항목은 반드시 확인해야 합니다.

✔ 등기부등본 확인
- 주택의 소유주, 근저당 설정 여부, 전세권 설정 여부 확인 필수
- 등기부등본은 인터넷 등기소에서 무료로 열람 가능

✔ 확정일자 받기
- 동주민센터 또는 온라인(정부24)에서 계약서에 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 확보됩니다.

✔ 전세보증금 반환보증 가입
- HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 제공
- 보증에 가입하면 집주인이 보증금을 못 줄 경우 기관이 대신 보장해줍니다.

3. 계약 만료가 다가오는데 보증금이 불안하다면?
✔ 갱신 거절 의사 통보
- 계약 종료 1~2개월 전에 집주인에게 명확히 ‘계약 갱신을 원하지 않는다’는 의사를 서면(내용증명 등)으로 전달하세요.
- 임대인이 아무런 조치 없이 버티는 경우, 자동 갱신 방지가 중요합니다.

✔ 내용증명 발송
- 계약 만료 전후, 보증금을 돌려달라는 내용증명을 집주인에게 보내면 법적 증거로 활용 가능합니다.
- 향후 소송, 지급명령 신청 시 중요 자료가 됩니다.

✔ 전입신고 + 확정일자 받기
- 대항력은 전입신고, 우선변제권은 확정일자를 통해 확보됩니다.
- 이 두 가지가 있어야 경매가 진행될 때 보증금을 우선 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다.

4. 실제로 보증금을 돌려받지 못했다면?
보증금 반환이 이루어지지 않았다면 아래와 같은 조치를 취할 수 있습니다.

1) 지급명령 신청
- 법원에 지급명령을 신청해 채권을 확보합니다.
- 집주인이 이의 신청을 하지 않으면 강제집행이 가능합니다.

2) 임차권등기명령 신청
- 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받은 경우, 임차권등기명령을 신청하면
- 나중에 집이 경매로 넘어가도 우선변제권 유지가 가능합니다.

3) 전세보증금 반환 소송
- 최후의 방법으로는 소송을 제기해야 합니다.
- 소송 전에는 반드시 전문가 상담을 통해 가능성과 절차를 충분히 파악하세요.

전세보증금은 수천만 원에서 억대에 이르기 때문에, 단 한 번의 실수로도 큰 피해를 볼 수 있습니다.
“나한테는 설마…” 라는 생각보다,
“혹시 모르니 미리 준비하자”는 태도가 훨씬 안전합니다.

✔ 계약 전에는 등기부등본 확인
✔ 계약 중에는 전입신고 + 확정일자
✔ 계약 만료 시점에는 내용증명, 보증기관 활용

철저한 사전 대처가 내 보증금을 지키는 최선의 방법입니다.